責任その⑤ 「節約する」

節約とはずばり節税のことです。不動産にかかわる税金は多くあります。

例えば、固定資産税、都市計画税、売買や賃貸した時にかわす契約書に添付する印紙税、取得した時にかかる取得税、登記する時には登録免許税、不動産から収入があった時には所得税や住民税、さらには事業税もあります。そして資産が多い方には相続税が重くのしかかってきます。

これ以外にも税金があるかもしれません。また将来不動産を対象にした新たな税制が生まれるかもしれません。何かにつけて不動産を所有する人は、高額所得者とか富裕層と位置付けられ課税の対象になっています。

前述した不動産を多く所有している人からは、不動産はあるが、現金という資産はあまりないという声が多く聞かれます。もっとも地方においては区画整理がされたことにより、今まで農業をしていた人が、区画整理によって不動産評価が上がり、いきなり不動産資産で資産家になり、様々なところから売却依頼や土地活用、銀行から資金融資のお誘いがあった例もあります。

中には詐欺まがいのこともあるように聞いています。一代でにわかに財をなした資産家は苦悩されているだろうとも想像します。しかし、現実のこととして所有者はこのような事態を克服して生き残っていかなければなりません。区画整理によって農業という職業を奪われてしまったら、新たな職業を作らなければなりません。それが土地を活用した有効利用です。また、自分の意志ではなく資産が大きくなったことで税金の負担が重くのしかかってきたとか、将来相続が発生した時に相続税の節税対策をしなければならないとか、自分が好むか好まざるかは別として、対処していかなければなりません。

いずれにしても、不動産を所有することで様々な支出が発生します。それらを賢く、あくまでも合法的に節約する必要があります。それが所有者の責任です。ちなみに具体的な節税方法を書いてみます。固定資産税はその土地上に住まい(住宅、貸家、アパート)を建てると更地の固定資産税から6分の1に、都市計画税は3分の1に軽減されます(200㎡/戸まで)。また、相続税は、資産総額から債務(借金)を差し引かれたものに課税されます。

例えば、所有地にアパートを建てた場合、それによって相続が発生した時、
【土地の評価額】 5000万円 → 4500万円
【建物建設費】 1億円 → 5000万円
【借金】 1億円 → △1億円
　＝ △5500万円の評価減
ということになり、更地の状態では、相続対象額が5000万円だったのが、その土地に借金をしてアパートを建てた場合、結果的にマイナスの5500万円の評価減になります(概算)。これを他資産から引く。このようにして、相続税の節税が図れることになります。しかし、長生きすると借金が減っていき、当初見込んでいた節税効果は変わってくることは知っておかなければなりません。

その他、不動産にまつわる節約は考えればたくさんあります。アパート経営において、メンテナンスや修繕、除草や防虫等を業者任せではなく、自分でできれば大きな節約を図ることができます。このように様々な工夫で、あくまでも合法的に、そして自らの努力で節約することが可能になります。

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Copyright © 齊藤 正志
※この記事は弊社代表・齊藤 正志の著書『不動産を「加工」する技術』（現代書林）より抜粋、再編集したものです。
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